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租房掉入“套路贷”?!长租公寓暗藏“玄机”

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2018-12-11 11:12:22 来源:东南网
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福州某本土长租公寓运营商打造的长租公寓(受访者供图)
福州某本土长租公寓运营商打造的长租公寓(受访者供图)
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  近年来,蕴含着多元现代元素的新事物——长租公寓迅猛发展,较之传统租房,极大地丰富了租客的选择权,满足了不同人群对租房品质日益多元的需求。

  随着杭州长租公寓运营商鼎家网络科技有限公司宣布因资金链断裂破产的消息传开,火热的长租公寓行业被浇下一盆冷水。

  有网友在网上曝光称,自己只是租个房,却莫名其妙地背了一笔贷款。这让长租公寓的扩张规模利器——租房贷浮出了水面。业内人士介绍,通过小贷公司获取租客一年的租金,是为了给公司拓展房源提供资金。但这种模式的问题是杠杆高,一旦资金断裂,将极大地危害租客的权益。

  在福建省内,福州、厦门等地涌现了诸多长租公寓,一些知名品牌公寓纷纷抢占市场入驻,对于消费者而言,该如何防范租房贷风险呢?记者为此进行了走访。

  业内人士建议:如有租房贷合同要明晰

  4月1日,名城物业旗下的云集公寓正式开始运营,一个月后,龙湖地产旗下的长租公寓品牌“冠寓”入驻福州,继万科地产在福州推出其长租公寓——泊寓两年多后,在福州的房企进军长租公寓开始形成规模,渐成气候。

  据不完全统计,2018年福州各类机构介入长租公寓的有20余家。

  Demi运营着福州本土一家长租公寓,她对记者说,公司目前还是采用传统的押二付一的形式,对于小品牌公寓来说,现金流还算充足,可以维持运营。“很多品牌公寓会采用分期的模式与金融机构合作,租客照常缴纳房租;如果使用了租房贷,运营方要在合同条款上标明,有义务告知房客。”Demi对记者如是说道。

  业内人士介绍,租房贷即租客与第三方金融机构签署一到两年的贷款协议,金融机构将贷款打到租赁企业的账户上,租客是按月还款抵租金。在给租客推荐这种付款方式时,很多运营方中介并未提示该贷款是以租客的信用为担保向银行贷款,在相关条款里也未标明。

  分析人士指出,现在爆出来的问题是不少中介“欺骗”租客,在租客不知情的情况下签署了贷款合同,就是“强制贷款付租金”。

  福建本土公寓运营方——橙仕公寓负责人王勇指出,目前住房租赁企业发行企业债券、公司债券审批比较困难,因此租房贷成为许多长租公寓发展的资金来源之一。他认为,长租公寓是一个重运营的产业,公寓装修成本控制、出租率、租金加收率等都是公寓运营商要打磨的运营环节。

  王勇认为,对于长租公寓运营商来说,企业不能盲目扩张,先要练好内功。公司一直坚持稳健扩张的经营理念,稳中求进,目前签约房源租期大约都在10年,为公司提供了长期稳定的现金流。

  福州本土一家长租公寓运营商相关负责人说道,对于运营商而言,要向租客充分披露租房贷的期限、利率等信息,让其依据自身情况选择是否采用租房贷,同时尽量做到期限匹配,并指定资金用途,双方间的信息要对称匹配。

  专业律师支招:遇上“套路贷”可从合同执行维权

  盈科律师事务所福州所律师吴永峰认为,长租公寓运营商利用预收租金进行再次扩张经营,未设定经营风险及经营储备金的情况下,如果市场发生动荡,运营商需要持续支付原房东租金,而资金链一旦断裂,就会波及租客的权益。

  他认为,使用租房贷将会产生原始房东、承租人及次承租人关于房屋租赁合同履行与解除、租金支付之间的纠纷,从而导致运营商系统性的风险。

  吴永峰分析,租赁与借贷交织在一起,风险来源主要是运营商没有向承租人即租客披露原始租赁合同细节,并且一对一的关系中,也没能把握住次承租人的租金的最佳流向,即先偿还原始租赁租金的成本,并产生直接的支付关系,剩余的合理利润再进行扩张,因此就可能导致风险的产生。

  作为公寓运营商,橙仕公寓王勇认为,租房贷的风险主要是来源于企业盲目高价收房,导致利润不足以偿还借款;另外,有些金融机构融资成本太高,高利息导致公寓运营的利润不足以偿还利息。

  在上文中提到,诸多网友在不知情的情况下被租房贷套路,吴永峰基于日常业务经验建议,租客可以从租金款项的实际流转路径来进行维权和抗辩。这类套路合同及各种费用设计虽然清楚,看似完美,但消费者可以从合同的执行入手进行维权。在实际的一些案例中,放贷企业与租赁公司都是关联公司,加上财务处理便利,实际上消费者借贷款项往往没有流转到消费者账户上,甚至没有实际在贷款公司和租赁公司之间流转。

  有分析人士认为,从企业的角度,应基于自身资金需求及业务发展扩张规划来控制沉淀资金的规模,有效管理自身资产端和负债端流动性、收益、风险等维度的匹配。(记者 林先昌)

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